Prendere la decisione di acquistare un appartamento non è sempre facile. I fattori che influenzano la compravendita sono molti, come il prezzo, le condizioni della proprietà o il budget.
Immagina di aver trovato LA casa: si trova nel quartiere di Barcellona in cui hai sempre voluto vivere, è grande, te la puoi permettere (economicamente parlando) e non ha bisogno di grandi ristrutturazioni. L’unico punto a sfavore? È molto richiesta.
Cosa puoi fare in questo caso? Se hai richiesto i servizi di un’agenzia immobiliare e hai comunicato al proprietario il tuo grande interesse per la proprietà in vendita, ti consigliamo di firmare un contratto preliminare di compravendita il prima possibile.
Se non hai ancora le idee chiare su questo tipo di contratto, in questo articolo ti forniremo tutti i dettagli per capire di cosa si tratta e a cosa serve veramente.
Tavola dei Contenuti
1. Cos’è il contratto preliminare di compravendita?
Se hai deciso di acquistare un appartamento a Barcellona, non devi considerare solo il prezzo dell’immobile, ma anche tutte le tasse e le spese correlate alla vendita e al passaggio di proprietà.
Se hai trovato l’appartamento che fa per te e hai deciso di acquistarlo, puoi chiedere al proprietario di firmare un compromesso, che in Spagna prende il nome di “contrato de arras”.
Di cosa si tratta? È un documento che garantisce che il proprietario si impegna a vendere l’appartamento all’acquirente, il quale paga una caparra che di solito è pari al 10% del valore totale dell’immobile.
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In questo contratto, entrambe le parti hanno l’obbligo di:
- Da parte del venditore, garantire all’interessato che gli venderà la casa e non accetterà altre proposte.
- Da parte dell’acquirente, acquistare l’immobile e rispettare le clausole previste nel contratto.
| 💡Promemoria |
| La somma di denaro versata per il compromesso è solitamente il 10% del valore totale dell’immobile. |
Informazioni da inserire nel contratto preliminare di compravendita
Esistono vari tipi di contratto preliminare di compravendita e ciascuno di essi deve contenere informazioni specifiche, preventivamente concordate tra le parti.
Tuttavia, un contratto preliminare deve sempre presentare le seguenti informazioni:
- Dati personali degli interessati
- Descrizione e identificazione dell’immobile
- Prezzo finale dell’immobile
- Tipo di caparra (penitenziale, confirmatoria o penale)
- Modalità di pagamento
- Importo di denaro consegnato a titolo di caparra (tale importo verrà detratto dal prezzo totale)
- Conseguenze per inadempimento contrattuale
- Termine ultimo per formalizzare l’atto pubblico di vendita
- Distribuzione delle spese associate alla vendita
- Firma di entrambe le parti
| 📌 Importante |
| Oltre alle informazioni menzionate, nel caso in cui l’appartamento venga venduto arredato o se vi è un mutuo, nel contratto saranno inserite clausole specifiche adeguate ad ogni situazione. |
2. Tipi di contratto preliminare di compravendita
In Spagna esistono tre tipi di contratti preliminari per formalizzare l’accordo di compravendita tra acquirente e venditore. Ciascuno di essi comporta conseguenze diverse in caso di inadempimento:
Contratto preliminare con caparra penitenziale
Si tratta del “contrato de arras penitenciales”, chiamato anche “contrato de arras de desistimiento” (contratto di recesso). In questo caso entrambe le parti possono recedere liberamente dal contratto e non sarà chiesto il risarcimento dei danni.
Nel caso in cui l’acquirente decida di recedere dal contratto, il venditore può trattenere la caparra. In caso contrario, se è il venditore a decidere di recedere dal contratto, deve restituire all’acquirente l’importo pagato a titolo di caparra, ma raddoppiato.
Attualmente questo è il tipo di contratto preliminare più utilizzato per la compravendita. È disciplinato dall’articolo 1.454 del Codice Civile spagnolo.
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Contratto preliminare con caparra confirmatoria
Disciplinato dall’articolo 1.124 del Codice Civile spagnolo, il contratto preliminare con caparra confirmatoria è assimilabile a quello con caparra penitenziale, poiché prevede anch’esso la consegna di una somma di denaro.
Tuttavia, in caso di inadempimento contrattuale, non è prevista la libertà di recedere dal contratto e non è previsto un indennizzo per la parte interessata. Entrambe le parti possono comunque esigere che la vendita venga effettuata o citare in giudizio l’altra parte per richiedere i danni.
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Contratto preliminare con clausola penale
Nel “contrato de arras penales”, disciplinato dall’articolo 1.152 del Codice Penale spagnolo, la caparra viene versata a titolo di risarcimento in caso di inadempimento di una delle parti.
Inoltre, entrambe le parti hanno il diritto di esigere l’adempimento del contratto e quindi l’esecuzione della vendita dell’immobile.
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3. Come si redige il contratto preliminare di compravendita immobiliare?
Una volta chiarite tutte le informazioni che devono essere incluse e il tipo di caparra che sarà utilizzata, è il momento di redigere il documento legale vero e proprio.
| 💡 Promemoria |
| Il contratto preliminare non è un documento obbligatorio per formalizzare la vendita di una casa, ma è vivamente consigliato poter garantire a entrambe le parti (acquirente e venditore) che l’operazione si svolga in sicurezza. |
Se la compravendita viene effettuata tramite un’agenzia immobiliare, l’agenzia si occuperà della redazione del contratto preliminare.
Noi di ShBarcelona ci occupiamo di redigere il documento per te e facciamo da intermediario tra le due parti, anche al momento del pagamento della caparra per l’acquisto dell’immobile, poiché riceviamo la somma di denaro e la versiamo direttamente al venditore.
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Scarica il modello di contratto preliminare con caparra penitenziale
Se la compravendita avviene tra privati senza alcuna agenzia come intermediario, puoi usare questo modello di contratto preliminare con caparra penitenziale per redigere il contratto, poiché è il più utilizzato attualmente.
Scarica qui il modello di contratto preliminare di compravendita
Tuttavia, una volta scritto, è importante farlo controllare da un professionista per assicurarsi che tutte le clausole inserite siano corrette e che entrambe le parti concordino con tutte le informazioni in esso contenute, poiché questo documento verrà utilizzato a posteriori dal notaio formalizzare l’atto di compravendita.
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