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Alloggiare a Barcellona

10 modi per assicurarsi che l’inquilino paghi l’affitto

mano mette soldi in barattolo
Scritto da Fabia

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Una delle maggiori preoccupazioni dei proprietari di appartamenti in affitto è senza dubbio la morosità dell’inquilino. Quando si decide di affittare un immobile di proprietà, ci si chiede spesso se il locatario sarà in grado di pagare l’affitto ogni mese, è del tutto normale.

In questo articolo, ti diamo 10 consigli per valutare il profilo del tuo futuro inquilino ed evitare brutte sorprese dopo aver firmato il contratto.

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1. Cauzione obbligatoria

Ogni proprietario deve richiedere una cauzione. Secondo la legge sugli affitti urbani (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU) i proprietari di appartamenti in affitto possono richiedere una cauzione minima pari a una mensilità. 

Tale cauzione dev’essere depositata presso l’ente ufficiale di riferimento presente in ogni Comunità Autonoma. Nel caso della Catalogna è Incasòl, mentre nella Comunità di Madrid è Ivima

Inoltre, la LAU stabilisce che la cauzione dev’essere restituita all’inquilino in un tempo massimo di 30 giorni dopo la fine del contratto, sempre che non siano stati arrecati danni all’immobile e che tutte le bollette siano state pagate.

2. Cauzione supplementare

Oltre alla cauzione obbligatoria stabilita dalla LAU, il proprietario può richiedere all’inquilino anche garanzie extra sotto forma di cauzione supplementare o deposito di garanzia.

La legge permette di richiedere una cauzione supplementare di due mensilità oltre alla caparra minima obbligatoria per i contratti con una durata fino a 5 anni, o fino a 7 anni se il proprietario è una persona giuridica.

Inoltre, se il proprietario non approva la solvibilità dell’inquilino, può richiedere un deposito di garanzia più cospicuo (anche più di 4 mensilità). In questo caso, la durata del contratto dev’essere di minimo 6 anni.

Distintamente dalla cauzione obbligatoria, la cauzione supplementare resta al proprietario, che non ha l’obbligo di depositarla presso un ente governativo ufficiale, ma può farlo se lo desidera.

In genere, l’ammontare totale della cauzione, obbligatoria e supplementare, è di tre mensilità. Ciò vale per i contratti d’affitto di 5 anni. Come affermato precedentemente, se il proprietario è una persona giuridica, ad esempio un’azienda, il contratto deve avere una durata di 7 anni.

documenti con chiavi e maialino salvadanaio su tavolo

Foto via Rawpixel

3. Richiedi delle garanzie

Per garantire il pagamento del canone di locazione, il proprietario può richiedere all’inquilino di stipulare un contratto di fideiussione bancaria per l’affitto. In concreto, per i contratti d’affitto di 5 o 7 anni, si tratta di due mensilità. Se la garanzia richiesta è maggiore a 2 mensilità, il contratto deve avere una durata di minimo 6 anni.

Se l’inquilino stipula un contratto di fideiussione bancaria, allora sarà esonerato dal pagare la cauzione supplementare. L’uno esclude l’altro. Quindi, il proprietario deve scegliere tra la cauzione supplementare o la fideiussione bancaria.

Quando il contratto di locazione arriva al suo termine e non viene rinnovato, il proprietario deve restituire all’inquilino 3 mensilità in totale: una a titolo di cauzione obbligatoria e 2 a titolo di cauzione supplementare o fideiussione bancaria

Un’altra opzione può essere quella di richiedere un garante. In questo caso un familiare o un conoscente dell’inquilino, con una rendita nel paese, firma il contratto di affitto e si impegna a pagare il canone di locazione nel caso in cui l’inquilino si trovi in situazione di morosità. 

📌 La migliore garanzia per un contratto di affitto è rappresentata da un garante con un impiego nel settore pubblico. In questo caso, non dovrai preoccuparti di un’eventuale morosità.

4. Informati sulla solvibilità dell’inquilino

Gli agenti immobiliari professionisti realizzano sempre uno studio esaustivo di ogni profilo al fine di accertare la solvibilità del futuro inquilino. Realizzare uno studio di solvibilità è un processo lungo e dettagliato, ma allo stesso tempo, è l’unico modo per assicurarsi di scegliere l’inquilino adeguato.

Gli esperti di ShBarcelona studiano con attenzione tutti i profili dei potenziali inquilini. Per questo, richiedono diversi tipi di documenti:

Lavoratore dipendente

  1. Ultime tre buste paga
  2. Contratto di lavoro
  3. Ultima dichiarazione dei redditi

Lavoratore autonomo (partita iva)

  1. Ultima dichiarazione dei redditi
  2. Ultime tre ricevute del pagamento dell’IRPF
  3. Dati professionali del commercialista

Studenti

  1. Tessera universitaria
  2. Ricevuta del pagamento del corso di studi
  3. Dimostrazione di solvibilità o garante

Aziende

  1. Documenti della costituzione della società
  2. Titolo accreditativo delle facoltà del rappresentante legale della società
  3. Ricevuta del pagamento dell’imposta sulle società (Impuesto de Sociedades) durante l’ultimo esercizio (modello 200)

Altri casi

  1. Referenze o fideiussione bancaria
  2. Giustificativo di reddito all’estero
  3. Raccomandazioni firmate e timbrate dall’organo emissore
due donne parlano sedute alla scrivania

Foto via Rawpixel

📌 La migliore garanzia per un contratto di affitto è rappresentata da un garante con un impiego nel settore pubblico. In questo caso, non dovrai preoccuparti di un’eventuale morosità.

Inoltre, si consiglia di realizzare uno studio di solvibilità del garante, chiedendogli di presentare gli stessi documenti richiesti al futuro inquilino. In questo modo, il proprietario ottiene garanzie extra, sia da parte dell’inquilino che del garante.

5. Inquilini provenienti da relocation

Questi inquilini hanno una solvibilità assolutamente certa. Di solito si tratta di impiegati di grandi aziende che vengono trasferiti all’estero. L’azienda richiede i servizi di un’agenzia di relocation che li aiuti con il processo di integrazione. Queste agenzie si incaricano di scegliere l’appartameno, l’auto, trovare una scuola per i bambini o un lavoro per il coniuge. In definitiva, un inquilino con una solvibilità accertata e con una capacità economica garantita dalla sua azienda.

ShBarcelona dispone di accordi con agenzie di relocation a Barcellona per attirare inquilini che garantiscano un affitto senza rischi. Qui puoi vedere la lista delle agenzie con cui collaboriamo.

6. Arbitrato per il contratto di affitto

Un’opzione meno conosciuta, ma ugualmente valida, è l’arbitrato: utile per risolvere le dispute relative a pagamenti, clausole del contratto d’affitto o addirittura casi di sfratto.

L’arbitrato è un modo per garantire il pagamento dell’affitto in modo più veloce rispetto agli iter giudiziari. In questo caso, sia il proprietario che l’inquilino accettano la mediazione di una terza parte.

7. Stipulare una polizza anti-morosità

I proprietari possono stipulare un’assicurazione sull’affitto per proteggersi da eventuali mancati pagamenti. Inoltre, ci sono assicurazioni che coprono anche i danni e le spese legali, nel caso in cui si debba ricorrere al tribunale per sfrattare un inquilino moroso che resta nell’immobile illegalmente.

Questo tipo di polizza è diventata sempre più popolare negli ultimi tempi, poiché garantisce ai proprietari il pagamento dell’affitto.

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mano con penna stilografica firma contratto

Foto via Rawpixel

8. Assicurazioni per la struttura, il contenuto e la responsabilità civile

Oltre alla polizza anti-morosità, che copre solo le spese economiche, esistono anche le classiche assicurazioni sulla casa per la struttura, il contenuto e la responsabilità civile.

La stipula di questa polizza può figurare nel contratto di affitto all’interno di una clausola extra. Così, sia il proprietario che l’inquilino avranno la garanzia che l’altra parte contraente rispetti le proprie responsabilità.

Prima di stipulare un’assicurazione anti-morosità si deve fare molta attenzione a tutto ciò che include e capire anche che le polizze sulla casa non coprono i danni che non sono stati causati dall’usura.

Quindi, si consiglia sia agli inquilini che ai proprietari di stipulare un’assicurazione per il contenuto, la struttura, la responsabilità civile e la morosità per tutta la durata del contratto d’affitto. In questo modo, si garantisce una maggiore tranquillità a entrambe le parti contraenti.

ShBarcelona offre tutti questi tipi di polizze assicurative affinché tu possa affittare il tuo immobile senza alcuna preoccupazione.

Articolo correlato: I vantaggi di assicurare una casa in affitto

9. Tieniti in contatto con l’inquilino

L’inquilino potrebbe anche ritrovarsi a vivere un periodo difficile. Ad esempio, a causa della crisi sanitaria causata dal COVID-19, potrebbe aver perso il lavoro o il suo reddito potrebbe essere diminuito.

Per questo, è importante tenersi in contatto periodicamente e rinegoziare le condizioni del contratto in caso di necessità, anche temporaneamente.

10. Scegli l’inquilino adeguato

ShBarcelona è sempre alla ricerca dell’eccellenza. Realizziamo uno studio di solvibilità completo affinché il proprietario possa affittare il suo immobile senza rischi.

Studiamo ogni proposta nel dettaglio e, nel caso in cui sia necessario, organizzaimo un colloquio con l’inquilino e il proprietario. Ad ogni modo, la decisione finale spetta sempre al proprietario dell’immobile.

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Circa l'autore

Fabia

Fabia è una traduttrice e content writer italiana che vive a Barcellona. Le sue vere passioni sono il viaggio, le lingue straniere e la lettura.

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